ג'ף אולסון, מנכ"ל אקוויטי וואן: "לאס וגאס היא לא שוק שכדאי להיות בו"

"היתה תקופה, עד לא מזמן, שבה שוק הנדל"ן היה במצב אחר לגמרי: לא היתה בו כל נזילות ושום דבר לא זז. היום אנחנו כבר במקום אחר. אני מעריך ששוק הנדל"ן בארצות הברית כבר עבר את נקודת השפל, ואני גם חושב שהוא התאושש במידה ניכרת מאז. הביטוי המיידי של ההתאוששות הוא עליית המחירים" - כך אומר ג'ף אולסון, מנכ"ל אקוויטי וואן, הזרוע האמריקאית של קבוצת גזית גלובשבשליטת חיים כצמן.

את השנה האחרונה הקדישה גזית גלוב להתרחבות, בעיקר בשוק האמריקאי. באמצעות אקוויטי וואן, היא רכשה נכסים בכמיליארד דולר, נכנסה לראשונה לפעילות מסיבית בתחום המרכזים המסחריים בקליפורניה - בעסקת ענק של 600 מיליון דולר עם ליברטי הבריטית - והרחיבה את הנוכחות שלה גם במדינת ניו יורק ובדרום פלורידה.

בראיון מיוחד ל"כלכליסט", שהתקיים ערב הכינוס השנתי של מנהלי קבוצת גזית גלוב, מתאר אולסון את מצב הרוח המדוכדך בארה"ב - שאינו משקף את ההתאוששות הכלכלית, המתבטאת בעיקר במגזר הנדל"ן - ומצהיר בניגוד לנוחי דנקנר ויצחק תשובה כי הוא אינו מתרשם מפעילות הנדל"ן בלאס וגאס.

"מי שמסמלת את ההתאוששות של שוק הנדל"ן", פותח אולסון, "היא הירידה בשיעורי ההיוון (היחס בין שיעור התשואה על הנכסים לשווי הנכסים - נ"ס). אני חושב ששוק הנדל"ן האמריקאי שואב את מצב הרוח האופטימי שלו, בין השאר, מהעובדה שאין היום בארה"ב הרבה חלופות השקעה. התשואה בשוק איגרות החוב הממשלתיות כל כך נמוכה, שמי שרוצה תשואה מובטחת הולך היום לשוק הנדל"ן המניב".

כשאתה מדבר על התאוששות, האם אתה מתכוון לשוק הנדל"ן למגורים, לשוק הנדל"ן המניב, או לשניהם?

"אכן קיים הבדל בין שני השווקים. שניהם אמנם מצויים בתהליך של התאוששות, אבל השוק המניב, ובעיקר המסחרי, מתאושש מהר יותר הודות למשקיעים שמחפשים תשואות שאבדו להם באפיקי השקעה אחרים, ובראשם כאמור האג"ח הממשלתיות. אם מדובר בנכס טוב, שוק הנדל"ן המניב יכול לספק תשואה מובטחת של כ־6% בשנה, וזהו תמריץ משמעותי למשקיעים. בשוק המגורים קיימת בעיה, כי הרוכשים בו הם אנשים פרטיים ולא משקיעים. אלו אנשים המחפשים בית לגור בו, והאוכלוסייה הזו, בחלקה, עדיין לא התאוששה מהמשבר".

יש עוד ביטויים למשבר?

"אנו חשים באותות המשבר הכלכלי גם במרכזים המסחריים שלנו. מצב הרוח של העם האמריקאי נפגע ועמו נפגעו קשות גם הרגלי הצריכה. הצרכן האמריקאי הרבה יותר זהיר היום בכל הנוגע לבזבוז כספו. כשמדובר במוצרי מזון בסיסיים שנמכרים במרכולים שלנו, המצב סביר, אבל כשמדובר ברכישת דירות ובלקיחת משכנתאות - כאן המצב שונה ואנשים עדיין מתקשים לבצע רכישות.

"כן, הציבור האמריקאי עדיין לא חזר לעצמו ומצב רוחו עדיין אינו מרומם. עובדה זו מחייבת את העסקים להיות יותר תחרותיים - עניין חיובי כשלעצמו. תחרות אינה דבר רע, וכיום, בעל עסק אמריקאי אינו יכול להרשות לעצמו להיות עצל. גם אנחנו העלינו את הדרישות מהשוכרים שלנו במרכזי הקניות, ואנחנו דורשים מהם להשתפר בכל הקשור לתחזוקה, ניקיון ואבטחה. אנחנו גם מבקשים מהם לעשות זאת בפחות כסף, כדי שנוכל להיות אטרקטיביים יותר לצרכן".

ומה לגבי הנזילות? האם הכסף חזר לשווקים?

"מי שמבקש מימון לשוק הנדל"ן המסחרי יוכל לקבל אותו, אם כי קיימת סלקציה כמובן. כמו בכל דבר, ללווים החזקים קל יותר. היתרון היום הוא ששיעורי הריבית הם תחרותיים למדי. גם שוק האג"ח המגובות משכנתאות, שהיה מת לחלוטין לפני שנה וחצי, מתחיל להראות סימנים של התאוששות ולמעשה קם לתחייה".

איך אתה מסביר את השיפור?

"צריך להבין, הרבה מאוד כסף של משקיעים חיכה על הגדר ליום שבו יגיע השפל הגדול, שיוריד את מחירי הנכסים למחירי מציאה, אבל זה לא קרה. היה משבר גדול מאוד, אבל לדעתי הוא לא היה קשה וממושך כפי שחזו תחילה. לא היתה התרסקות מוחלטת וקיימים ניצנים של התאוששות. בתקופה האחרונה, אני חושב שההון הזה מחפש את דרכו לשוק ונהפך לזמין יותר ויותר".

לאס וגאס. "אנחנו לא אוהבים אותה" צילום: MCT

 

ומה לגבי לחץ של שוכרים?

"מ־2008, אז החל המשבר, ועד לפני כמה חודשים הדיירים הפעילו עלינו לחץ רב שנקל עליהם גם בתנאי השכירות וגם במחירי השכירות. כיום, הלחץ הרבה יותר נמוך משהיה לפני שנה".

איך התבטא הלחץ?

"היו דיירים שפשטו את הרגל או שכלל לא שילמו דמי שכירות. זו, אגב, תופעה שנפסקה לגמרי. לצדם, היו שוכרים שביקשו הנחות. תופעה זו עדיין קיימת אם כי היא נתונה במגמת שיפור. עם זאת, עדיין איננו גובים את מחירי השכירות שגבינו ב־2006".

ישראלים רבים מצהירים על רצונם להיכנס לתחום הנדל"ן בארה"ב, אבל הם אינם מוצאים מציאות. האומנם?

"אחד הדברים שקרו בשנתיים האחרונות היא הפסקה כמעט מוחלטת בעבודות הבנייה והפיתוח. כשאני מסתובב היום בישראל, אני מתרשם לפי כמות המנופים שהמגמה אצלכם הפוכה. בארה"ב לא תראי היום מנופים בקו הרקיע. יש מעט בנייה חדשה וזה מותיר את השוק עם מלאי של נכסים קיימים".

אם כך, אז באמת יש רק מעט מציאות בשוק הנדל"ן.

"כן. למעשה, הייתי אומר שבכל הקשור למחירי הנכסים, הרי שלמשך תקופה ארוכה היה פער עצום בין ציפיות הקונים לציפיות המוכרים. אפשר לומר שהפער הזה מתחיל להיסגר בתקופה האחרונה, במיוחד לטובת המוכרים. יש לנו היום שוק של מוכרים, במיוחד בנכסים הטובים.

"אנחנו באקוויטי וואן, הגענו למשבר עם מזומנים רבים בכיס. ניצלנו את הפסקות הבנייה כדי לחפש נכסים שלא היינו טורחים לבדוק בזמנים אחרים. שאפנו לרכוש אתרים בעת בנייתם. כך התאפשר לנו לצמוח בטריטוריות חדשות יחסית כגון הכניסה לאתר בבנייה באזור ניו יורק.

ג'ף אולסון. "הגענו למשבר עם הרבה מזומנים בכיס" צילום: אוראל כהן

"אני מאמין שעצירת פעולות הבנייה תשחק לטובתנו כי לאחר הפסקת בנייה של שלוש שנים, יגיע מחסור ואז אותן חברות שכן פיתחו נכסים יגלו שדמי השכירות שהן יכולות לגבות הם גבוהים יותר, בגלל היעדר אלטרנטיבות לשוכרים. כך שחברה שגדלה עכשיו תרוויח כשייווצר המחסור".

נכון לסוף הרבעון השני של 2010, לאקוויטי וואן ישנם 178 נכסים מניבים ברחבי ארה"ב בשטח כולל של 1.8 מיליון מ"ר. רוב הנכסים נמצאים בדרום־מזרח ארה"ב, באזור פלורידה וג'ורג'יה. באחרונה היא התרחבה כאמור גם לקליפורניה והחודש היא רכשה שלושה נכסים נוספים בפלורידה בכ־250 מיליון שקל.

"אנחנו אוהבים את דרום פלורידה, אזור וושינגטון, בוסטון וקליפורניה. גם בסן פרנסיסקו יש לדעתי הזדמנויות מצוינות, כיוון שיש בה ובסביבותיה בעיה גדולה מאוד של היצע. זה אזור עשיר, טוב מאוד לעסקים קמעונאיים, ולכן אנחנו מצפים בכליון עיניים להיכנס לשוק הזה".

פלורידה היתה אחת המדינות שמאוד נפגעו במשבר האחרון. האם אתם עדיין מאמינים בה?

"פלורידה היא מדינה גדולה מאוד, אבל בדרום המדינה ישנם שטחים נרחבים שכלל אינם מתאימים למגורי אדם ובוודאי שלא להקמת מרכזים מסחריים. למשל, קיים אזור גדול מאוד של ביצות. למעשה, דרום פלורידה היא רצועה צרה וארוכה עם מגבלות גיאוגרפיות. כשאתה מסתכל על האזור הזה, אתה רואה שפחות או יותר כולו בנוי. כמעט שאי אפשר למצוא בו שטח פנוי להקמת מרכז קניות חדש. מבחינתנו מדובר דווקא ביתרון, אם אנחנו מצליחים לקנות מרכזי קניות קיימים במחירים טובים.

"בפלורידה ישנן הזדמנויות כי היתה בה התפתחות מהירה מאוד של שוק הנדל"ן למגורים שלא לוותה בהתפתחות מקבילה של מרכזי קניות. בתקופת ה'בום' הגדול שקדמה למשבר בנו המון דירות ומעט מרכזי קניות. בגלל המחסור בקרקע אפילו התחילו לבנות דירות לגובה. כך שהבשורה הטובה היא שאין עודף בתחום שלנו (מרכזי קניות — נ"ס) ויש סיבה לחפש הזדמנויות.

"מצד שני, נכון שפלורידה חטפה מכה קשה. מי שנפגע הוא בעיקר שוק העבודה. האבטלה באזור גבוהה מאוד, מה שפוגע כמובן גם בפעילות המסחרית. עם זאת, מאחר שאין עודף במרכזי קניות, המחזורים במרכזים הקיימים לא נפגעו במיוחד, פשוט כי אין הרבה תחרות ואנשים צריכים לאכול. גם בוסטון וצפון־מזרח ארה"ב הם אזורים שמאוד מעניינים אותנו, ובמקומות הללו יש לנו עוד רכישות בצנרת".

"לאס וגאס לא מעניינת"

ישראלים כמו דנקנר ותשובה, שבוודאי שמעת עליהם, השקיעו הרבה בלאס וגאס, בפרויקט מלון הפלאזה וגם בפרויקטים אחרים. לאס וגאס אינה מעניינת את אקוויטי ואן?

"בלי להתייחס לשם כזה או אחר, אני יכול להגיד לך שאנחנו פשוט לא אוהבים את לאס וגאס. הגעתי לאקוויטי וואן לאחר שנים רבות של עבודה בחברת 'קימקו' שפעלה בלאס וגאס, ומניסיון העבר אני יכול לומר בוודאות שזה לא שוק שאתה רוצה להיות בו - גם היום.

"אנחנו רוצים להיות בשווקים שבהם חסמי הכניסה גבוהים יחסית, כי במקומות כאלה התחרות תמיד נשמרת. לעומת זאת, וגאס היא מקום שקל מאוד לבנות בו וקל מאוד לקנות בו. אין לו מגבלות גיאוגרפיות, השטח בלתי נגמר ואתה פשוט יכול לבנות עוד ועוד. במדבר יש הרבה קרקעות פנויות. זה מה שהופך אותה ללא אטרקטיבית וזו גם הסיבה שבגללה היא תתאושש באטיות. לכן, זהו לא שוק שמעניין אותנו במיוחד. אנחנו מסתכלים על מקומות עירוניים שיש בהם לאן להתפתח, וגאס היא לא מקום כזה ואני חושב שמי שבונה עליה - טועה".

בשבועות האחרונים כלכלנים רבים מעריכים שארה"ב עשויה להידרדר למשבר נוסף. האם זוהי גם דעתך? גם הנשיא אובמה הכריז כי ההתאוששות אטית מהצפוי.

"אני לא חושב שנגלוש למשבר נוסף. לדעתי, אנחנו נמצאים בעיצומו של תהליך הבראה אטי. אני מאמין ששיעורי הריבית יישארו לפי שעה נמוכים, מה שיסייע להתאוששות הכלכלה בכלל וענף הנדל"ן בפרט — בזכות המימון הזול. לדעתי גם שוק העבודה יתאושש, אם כי זה ייקח עוד קצת זמן. לא, אינני סבור שארה"ב שוקעת למיתון נוסף".

"ברננקי היה האיש הנכון במקום הנכון"

כשנשאל ג'ף אולסון מהן הציפיות שלו מהנשיא ברק אובמה הוא השיב כי "הוא צריך להוריד מסים וליצור זרז לצמיחה מחודשת של שוק העבודה. אם האבטלה תרד ותחום התעסוקה יגדל, כל השאר יבוא מעצמו.

"כל תוכנית סיוע ממשלתית", המשיך אולסון, "צריכה לכוון להגברת התעסוקה במשק. זה אומר להזרים יותר כסף לכלכלה ולהשקיע יותר בדברים שיגרמו לחידוש הצמיחה והתעסוקה כגון תשתיות וטכנולוגיה. עד כה, הממשל עשה עבודה לא רעה בכיוון הזה".

אולסון לא חסך במחמאות לנשיא הבנק הפדרלי המרכזי, בן ברננקי: "הוא היה האיש הנכון במקום הנכון. ברננקי השקיע מחשבה רבה וניהל את העניינים לא רע. לפני שנה וחצי היינו ברמת סיכון גבוהה מאוד, ואם אתה רואה עד כמה הכלכלה התאוששה מאז, אפשר לומר שהוא עשה עבודה טובה, כך שאני בסך הכל אופטימי".