קפריסין ויוון: ההזדמנות הגדולה של גופי המימון הישראלים
משקיעי נדל"ן ישראלים פונים לקפריסין וליוון בשל המחירים הנגישים, הרגולציה הפשוטה והרווחיות הגבוהה. אולם ללא גישה לגופי מימון מקומיים, הם נאלצים להסתמך על הון עצמי ומשקיעים. פער זה יוצר הזדמנות עסקית משמעותית לחברות המימון הישראליות, אך רק למי שמבין את האתגרים המשפטיים הכרוכים במימון בינלאומי
המשקיעים הישראלים הפועלים בקפריסין וביוון מוצאים את עצמם בפרדוקס מעניין. הם פועלים בשווקים בעלי תשואות גבוהות, אך נתקלים בחסם מימון מצד הבנקים המקומיים, שמעדיפים לקוחות מקומיים וממעטים להעניק אשראי ליזמים זרים , גם אם אלו מגיעים עם רקורד פעילות מוכח במדינת היעד לאורך מספר שנים. התוצאה היא שמקורות המימון של היזמים ישראלים הינם הון עצמי ומשקיעים פרטיים בלבד. עניין זה מהווה מחסום מהותי אשר מגביל את התשואה של המשקיעים על ההון, מצמצם את היקף הפעילות ומפחית את פוטנציאל הצמיחה.
פער זה יוצר חלל המהווה מרחב פעולה שבו חברות המימון הישראליות יכולות למנף את יתרונותיהן ולזהות הזדמנות עסקית. הסיבה העיקרית פשוטה: הסיכון הגבוה יותר (מימון בחו"ל, בשווקים שאינם מוכרים) מאפשר תמחור ריבית גבוה משמעותית. בעוד שמימון נדל"ן חוץ בנקאי בישראל מתומחר בריבית של 8%-11%, בעסקאות דומות בקפריסין או ביוון ניתן לגבות ריבית של 10%-14% ואף יותר. במקרים אלו הלווה ירגיש שקיבל פתרון משתלם בהשוואה לחלופות שלו ועדיין יצליח לשמור על רווחיות גבוהה.
אולם, כאן מגיע האתגר האמיתי. מימון נדל"ן בינלאומי הוא הרבה מעבר לשכפול המודל הישראלי. בעסקאות כאלה ישנה מורכבות בשל הדואליות המשפטית שדורשת התייחסות. ההלוואה עצמה לרוב כפופה לדין הישראלי בעוד בטוחות הנכס (רישום משכנתה, שעבודי זכויות, משכון מניות וכו') כפופות לדין המקומי. וכאן חשוב לציין: מה שעובד בישראל לא בהכרח עובד בחו"ל. לראיה, מספר דוגמאות שממחישות זאת:
ביוון, גם אם נרשמה משכנתה מדרגה ראשונה על נכס, במקרה של פירוק חברה, ישולמו בראש ובראשונה שכרם וזכויותיהם הסוציאליות של עובדי החברה בעבור ששת החודשים האחרונים לעבודתם, ורק לאחר מכן יורשה הנושה לממש את הבטוחות שהועמדו לו, לרבות המשכנתה שנרשמה על נכסי הנדל"ן של החברה. זהו שיקול קריטי בהערכת הסיכון בעת מתן הלוואה לחברה יוונית המעסיקה עובדים רבים.
בקפריסין, הרגולציה קובעת כי חברות מימון המעניקות הלוואות בהיקף של למעלה ממיליון אירו בשנה חייבות להירשם בבנק המרכזי של קפריסין. רבות מהחברות הישראליות אינן מודעות לחובה זו, מה שעלול לחשוף אותן לסיכונים משפטיים ורגולטוריים משמעותיים. מצד שני, הליכי המימוש בקפריסין פשוטים ומהירים יותר מאשר בישראל. בתנאים מסוימים, וכאשר הדבר נקבע מראש בהסכם, ניתן לבצע מימוש משכנתה ללא צורך בהתערבות בית משפט, באמצעות הליך של מכירה פרטית או מכירה פומבית, המתבצעת ביוזמתו ובניהולו של המלווה עצמו.
האתגרים המשפטיים אינם מהווים מכשול. הם רק דורשים מקצועיות וזהירות. חברות מימון שיבינו זאת ישכילו להפוך את המורכבות המשפטית ליתרון תחרותי. כאשר שחקנים אחרים בוחרים להתרחק, הן יכולות לנצל את ההזדמנות, לבסס מומחיות וליצור יתרון תחרותי בשוק מתפתח ומבטיח.
עסקאות מימון בינלאומיות אינן מקום לניסויים, או לחסכון במקום הלא נכון. ההמלצה שלנו היא לבצע עסקאות כאלה בליווי של משרד עורכי דין ישראלי המתמחה במימון בינלאומי, הפועל בשיתוף פעולה שוטף עם משרדי עורכי דין מקומיים, בעלי התמחות ספציפית בדיני מקרקעין והמימון.
לסיכום, השוק היווני והקפריסאי מציע הזדמנות אמיתית וגדולה לחברות מימון ישראליות, וקיים צורך ממשי בקרב מאות יזמים ומשקיעים ישראלים שפועלים בשווקים אלו כיום. אבל, וזה "אבל" גדול, זוהי לא הזדמנות למי שמחפש דרך קלה או למי שחושב שאפשר פשוט להעתיק את המודל הישראלי ולהדביק אותו על שוק היווני או הקפריסאי. הצלחה בתחום זה דורשת השקעה אמיתית בבניית מומחיות, הבנה מעמיקה של הדין המקומי, ושיתוף פעולה הדוק עם יועצים מקומיים מקצועיים.
חברת מימון שתיקח את האתגרים ברצינות ותשקיע בבניית התשתית המקצועית הנכונה, תוכל למצב את עצמה כשחקן מוביל בנישה צומחת ורווחית, ולהפוך את המורכבות המשפטית ליתרון תחרותי. השוק מחכה, רק צריך לדעת להיכנס אליו בצורה נכונה.
עו"ד שי בוטבול גלבוע ועו"ד איתי רם שותפים מייסדים במשרד בוטבול גלבוע רם (BGR) – עורכי דין, המתמחה בבנקאות ומימון בדגש על עסקאות מימון בינלאומיות.
d&b – לדעת להחליט
