הסוף לסכסוך במגדלי Yoo: תביעת הענק נגד אדריכל הצמרת נדחתה, והתובעים חויבו במיליון שקל
משקיעים צרפתים תבעו את האדריכל פיצו קדם ב-60 מיליון שקל, בטענה שתכנן גלריה של 27 מיליון שקל ללא היתר בדירתם במגדלי Yoo. בית המשפט דחה את התביעה וקבע שהתובעים ידעו על הצורך בהיתר וניסו להבריח נכסים מרשויות החוק בצרפת: "עדות מגמתית ומלווה בסתירות"
בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה אתמול תביעת ענק בגובה של כ-60 מיליון שקל, שהוגשה נגד אדריכל הצמרת המוערך של האלפיון העליון, פיצו קדם, על ידי לקוחות לשעבר שלו, משקיעים יהודים צרפתים, האחים ארמנד וגד שטרית.
סגנית הנשיאה, רחל ברקאי, דחתה כליל את הטענות בתביעה לפיהן קדם כביכול התרשל והפר חובה חקוקה בעת שתכנן בניית גלריה בדירת יוקרה במגדלי Yoo בתל אביב, ואף פסקה לזכות קדם הוצאות גבוהות במיוחד – מיליון שקל. זאת אחרי שכתבה בפסק הדין כי "עדותו של קדם היתה אמינה, קוהרנטית, סדורה וברורה, לה מצאתי חיזוקים", וזאת אל מול עדות הלקוח גד שטרית, שלדבריה היתה "מגמתית, מלווה בסתירות ולא עמדה במבחן האמינות".
עוד קיבלה השופטת את טענות קדם, לפיהן רכישת הדירה ורישומה על שם האח ארמנד נעשו כדי לסייע לאח גד להבריח נכסים מרשויות החוק בצרפת, לאור מעורבותו בפרשת הונאת ענק במדינה – "הונאת מס הפחמן", שבה בהמשך הורשע.
פרטי תביעת הענק פורסמו בכלכליסט בדצמבר 2021, וחשפו את מאחורי הקלעים של סכסוך בשוק הנדל"ן לעשירים, ומה קורה כאשר שיפוץ גרנזדיוזי מסתבך.
קדם הוא אחד האדריכלים המוכרים בישראל, בעל מוניטין רב בתכנון ובניית בתים של דמויות בולטות באלפיון העליון ובכירי המשק. גד שטרית, התובע, הורשע בצרפת ב-2016 כמי שהיה חלק מהונאה נרחבת כלפי רשויות המס במדינה ואי תשלום מע"מ. הוא ישב בכלא בצרפת עד 2018, ובמהלך מאסרו עמד בקשר עם נציגים שונים בישראל בכל הקשור לענייני הדירה שבמרכז התביעה.
על פי התביעה, האחים שטרית רכשו בשנת 2010 דירה ענקית בקומה ה-37 באחד ממגדלי יו, תמורת 41 מיליון שקל - שלמעשה משתרעת על כל הקומה ומורכבת מחיבור של 4 דירות. קדם תכנן עבורם את בית המגורים שהוביל לשיפוץ רחב ממדים לצורך בניית גלריה של 400 מ"ר, בהשקעה של 27 מיליון שקל. אולם לטענתם, קדם לא עדכן אותם בשום שלב כי נדרש היתר לבניית הגלריה, לא בשלב התכנוני ולא בשלב הביצועי של ההקמה, והבנייה נעשתה "ללא היתר בנייה, ללא שניתן היה לקבל היתר בנייה, בניגוד להיתר בנייה קודם, בניגוד להוראות החוק, וללא שניתן כיום להכשיר את עבודות הבנייה האסורות". הם טענו שגילו על הצורך בהיתר בנייה לגלריה רק ב-2015, וטענו כלפי קדם ל"רשלנות חמורה, שספק אם נראתה כמוה עד היום בהליכים אזרחיים" ולהפרת חוק התכנון והבנייה.
האחים, באמצעות עוה"ד אלי הלם, עידן מולדבסקי וטמיר שטרית טענו שכל כספי השיפוץ ירדו לטימיון, ושבעקבות המחדלים לכאורה, הם נאלצו למכור בשנת 2021 את הדירה בהפסד עצום – ב-23 מיליון שקל בלבד, הרבה מתחת למחיר השוק, עקב הצורך להרוס את הגלריה והדירה נוכח אי-קיומו של היתר בנייה והיעדר יכולת להוציא היתר בדיעבד.
מנגד, קדם טען באמצעות עוה"ד צבי אגמון והלה פלג ממשרד אגמון טולצ'ינסקי, כי לא התרשל בביצוע עבודתו ולא הפר כל הוראה חוקית. לטענתו, כבר בעת שנרכשה הדירה, ידעו התובעים שלא ניתן לבצע את בניית הגלריה ללא היתר בנייה, כפי שהצהירו בחוזה הרכישה, וכפי שקדם עצמו אמר מפורשות לגד שטרית, מולו נוהל הליך השיפוץ. לדברי קדם, במועד ההתקשרות הוסברה לגד הפרוצדורה המורכבת הנדרשת להוצאת היתר בנייה לגלריה, כולל ביצוע ניוד זכויות, שינוי תב"ע וקבלת היתר, וכי הוא כמתכנן לא עוסק בכך – וגד התחיייב להסדיר את הנושא באמצעות משרד אדריכלים מתאים. לפיכך, קדם טען ש"אין להשית עליו כל חבות בשל דברים שהתובעים בחרו שלא לבצע".
עוד טען קדם שבמהלך השנים אמנם נעשו פעולות מינוריות בשטח, על פי התכנון שלו, אולם זאת רק כהכנה לאפשרות שהאחים שטרית יסבו את החלל לגלריה, כאשר הוסבר להם שהדבר כרוך בהוצאת היתר בנייה. ב-2016, כאשר קדם ביקש לברר אם גד פעל להוצאת היתר הבנייה, הוא סירב לשתף פעולה עם קדם ופיטר אותו מהפרויקט. עוד הזכיר קדם את ההרשעה הפלילית של גד בצרפת במעשי מרמה, שיש בה כדי "ללמד על אופן פועלו, אופיו והילוכו של גד הנוגע בחוסר יושר גם בעניינים הקשורים לתביעה זו".
יצוין, שביחד עם קדם, נתבע גם מי שהיה מפקח הבנייה של הפרויקט, אייל שריג, בעל חברת ניהול, תיאום ופיקוח פרויקטים ותיקה, שלטענת התובעים, "הוציא לפועל את הבנייה האסורה על אף שידע או נמנע מלבדוק את קיומו של היתר בנייה, בניגוד להוראות הדין". התביעה נגדו במחוזי נמחקה בהחלטת ביהמ"ש ב-2022 נוכח קיומו של פסק דין בהליך קודם שנוהל בין הצדדים. לאחרונה אותו פסק דין בוטל והמחלוקת טרם הסתיימה.
בפסק הדין, השופטת ברקאי כתבה, כי אין לפסול את הערכתו של קדם שרכישת הדירה ורישומה על ידי "איש קש", האח ארמנד, "נעשה מתוך כוונת גד להבריח נכסים מרשויות החוק בצרפת שהיו באותה עת בעקבותיו, וכי מימון רכישת הדירה, לרבות היקף ההשקעות העצום בעיצוב הדירה, נעשו מכספי ההונאה של גד, אשר בשל כך נשפט וריצה עונש מאסר בצרפת".
לגבי קרב הגרסאות בין קדם לגד שטרית, קבעה השופטת כי "נכון לקבל את גרסתו של קדם בכל הנוגע להסכם ההתקשרות שבין הצדדים, היקף העבודות להן התחייב קדם, היינו עיצוב פנים הדירה בלבד, ומודעותו של גד, במועד ההתקשרות, ולאורך כל התקופה, בדבר הצורך בקבלת היתר לבניית הגלריה, משימה אותה לא נטל קדם על אחריותו נוכח מורכבות ההליך שנדרש. מחויבות זו נטל גד על עצמו והיתה באחריותו לפנות לגורם מקצועי העוסק בכך".
מעבר לקבלת עדותו של קדם כאמינה, ציינה השופטת שהסכם ההתקשרות בין הצדדים מדבר בעד עצמו, ומוכיח שקדם התחייב למתן שירותי תכנון ועיצוב פנים הדירה בלבד, ואין בו כל אזכור שעל קדם היה לטפל בהוצאת היתר לבניית הגלריה שתוכננה.
היא כתבה עוד שגרסת גד שטרית במהלך עדותו היתה "מניפולטיבית, כללית, שאין בה ירידה לפרטים, באופן המלמד לכאורה על בניית הגרסה לצורך מטרתו", וגרסתו כי קדם אישר לו שהכל תקין היא בבחינת "זריית חול". היא ציינה שגד "איש עסקים מנוסה וממולח" והיה עליו לדעת שתוספת שטח משמעותית כזו של 400 מ"ר לדירה מחייבת הוצאת היתר בנייה, ובפרט מאחר שהוא נעזר כל הדרך בליווי משפטי. לפיכך קבעה שבאחריותו של גד היה לטפל בהוצאת היתר הבנייה לגלריה "והוא במודע ומשיקוליו בחר שלא לעשות כן".
בפסק הדין צוין שרוכשי הדירה משטרית מצויים כיום בשלבי מתקדמים מול עיריית תל אביב של הוצאת היתר בנייה לגלריה לאחר שינוי התב"ע וניוד הזכויות, ולא נדרשו להרוס את הגלריה, וזאת מאחר שהעירייה אישרה להם לקדם את הליכי הרישוי. מסיבה זו, קבעה השופטת, "התמוטטה" טענת התובעים שלא היה ניתן לקבל כלל היתר לבניית הגלריה. היא כתבה לפיכך שהיא לא רואה כל פסול בכך שקדם הכין תוכניות עיצוב הדירה הכוללות בניית קומת גלריה, גם בטרם הוצאת היתר בנייה. בנוסף היא קבעה שאין פסול בכך שקדם ליווה את תחילת בניית הגלריה – ביצוע עבודות ההכנה הבסיסיות – עוד בטרם הוצא היתר הבנייה, ולאחר שניסה לברר מול גד את שלב הרישוי בו מצוי התהליך – שהיה באחריות התובעים – הוא פוטר.
בפסק הדין צוין שגם אם היתה זו מחובתו של קדם כאדריכל במקצועו לוודא קיומו של היתר לבניית הגלריה, הרי שהתנהלותו המכוונת של גד שטרית שלא לפעול להוצאת היתר "מנתקת את הקשר הסיבתי לקרות הנזק והתנהלותו מהווה גורם מכריע לגרימת הנזק". עוד כתבה השופטת שניסיונו של שטרית להשית על קדם את האחריות למחדליו ולנזקיו, אף שידע שיש צורך בקבלת היתר בנייה לגלריה, הן בבחינת "זעקת הקוזאק הנגזל", וכי האשם הוא עליו בלבד. נוכח סכום התביעה הגבוה, היא גם פסקה לחובת התובעים הוצאות בסכום משמעותי של מיליון שקל.
