בלעדי
אחרי הורדת המחיר: גינדי החזקות מכרה 450 דירות בשדה דב בפחות משבוע
מדובר ב־63% מתוך 708 דירות בפרויקט. נתונים אלה כוללים 90 חוזים חתומים ו־360 רוכשים שילמו מקדמה ואמורים לחתום על חוזה בימים הקרובים. בקצב זה תושלם המכירה בתוך שבועיים-שלושה
בתוך פחות משבוע גינדי החזקות הצליחה למכור 450 דירות בפרויקט שלה בשדה דב, 63% מ־708 הדירות שהיא תבנה בסך הכל, בעקבות הורדת מחיר משמעותית שביצעה. על פי מידע שהגיע לכלכליסט, הנתונים האלה כוללים 90 חוזים חתומים, ו־360 רוכשים שילמו מקדמה ואמורים לחתום על חוזה בימים הקרובים. החברה הבטיחה שמחיר הדירות יתחיל ב־49 אלף שקל למטר רבוע, זאת לעומת 75־80 אלף של למ"ר בפרויקטים השכנים. מחיר הדירה מתייקר ככל שעולים בקומות.
מדובר בקצב מכירות גבוה ביחס למספר הדירות שנמכרו בשדה דב עד עתה, על פי נתונים גלויים: ישראל קנדה שקנתה מגרשים בשטח לפני קרוב לארבע שנים דיווחה לבורסה על 228 דירות מכורות. מדיווחים לרשות המסים עולה כי חברת אביסרור וקבוצת נחמיאס מכרו יחד עוד כ־140 דירות. ייתכן שהחברות האלה מכרו עוד דירות ואת הדיווח עליהן עדיין לא רואים בנתוני רשות המסים. בכל מקרה, בהנחה שכל הלקוחות שנרשמו ושילמו מקדמה יחתמו על ההסכם, כמות הדירות המכורות של גינדי החזקות בתוך שבוע גדולה בכ־20% מאשר של שלוש החברות האלה גם יחד בארבע שנים. אם הקצב הזה יימשך, אפשר להעריך בזהירות כי תוך שבועיים-שלושה כל הדירות בפרויקט ימכרו.
ההצלחה הזו הושגה כאמור בזכות הבטחה למחיר אטרקטיבי שלווה כמובן בקמפיין פרסום, שאותו היה קשה לתושבי אזור תל אביב לפספס. גם המסר שאפיין תמיד קמפיינים של החברה, כי זו הזדמנות חד פעמית עושה את שלו, וגם המיקום האטרקטיבי – שכונה חדשה בצפון מערב תל אביב, בסמוך לים.
בימים האחרונים הופיעו ברשתות החברתיות ובמדיה המסורתית ניתוחים שפקפקו בהצעה. אבל מאות רוכשים שבחנו את הנתונים עדיין חשבו שהעסקה אטרקטיבית.
על פי בדיקת כלכליסט, המחיר הסופי של הדירות בפרויקט אכן זול משמעותית מפרויקטים אחרים במתחם. כמובן שיש עלויות נוספות שכל קונה צריך לקחת בחשבון, במיוחד עלויות מימון ההלוואה בתקופת הבנייה. אולם לא מדובר באסטרטגיה מתוחכמת שנועדה להסתיר מידע מהקונים, אלא בעיקר מדיניות שנולדה בעקבות הנחיות של בנק ישראל ומהצורך של החברה לצמצם סיכונים ולהוזיל לעצמה את עלויות המימון. החיסכון הזה מתגלגל בחלקו בסופו של עניין גם למחיר הדירות.
בדיקה של עסקאות שבוצעו בפועל מלמדת כי המחיר הממוצע של הדירות שנמכרו הוא כ־6.3 מיליון שקל. השטח הממוצע של הדירות המכורות הוא 111 מ"ר. כך שמחיר מ"ר ממוצע הוא כ־56 אלף שקל. המחיר הזה כולל דירות פנטהאוז שאצל גינדי החזקות נמכרו בכ־70 אלף שקל למ"ר ומושכות את הממוצע כלפי מעלה. אגב, חברות אחרות שפועלות בשדה דב אך גם באזורים אחרים בתל אביב מתמחרות דירות מיוחדות כאלה בתעריף גבוה בהרבה, 100 אלף שקל למ"ר ואף יותר.
מרכיב נוסף בעלות הדירה עבור הרוכש הוא כאמור הריבית על ההלוואות עד קבלת הדירה. כמובן שתמיד יש גם ריבית על המשכנתא שנוטלים עם קבלת הדירה, אך זה מרכיב שקיים בכל פרויקט. יוצאת דופן היא העובדה שגינדי החזקות הפסיקה את מבצעי המימון (80–20) בעקבות הנחיות בנק ישראל. היא אולי אחת החברות הראשונות, אך לא האחרונה שתפעל כך. אגב, מבצעי המימון הם האירוע יוצא הדופן משום שהם הפכו נפוצים רק בשנים האחרונות, עם עליית הריבית. מסלולים שבהם רוכשים משלמים בפעימות על פי התקדמות הבנייה – שיטת התשלום שחזרו אליה כעת בגינדי החזקות – היו הסטנדרט בעבר הלא כל כך רחוק.
בשיטה זו, רוכש נדרש לשלם במשך תקופת הבנייה בסך הכל 60% מהמחיר, ועם קבלת המפתח את 40% שנותרו. כ־35%-30% משולמים באמצעות הון עצמי שהקונים מביאים מהבית, סכום שעליו לא משולמת ריבית. את 30% האחרים שנחוצים לתשלום בתקופת הבנייה אפשר לקבל מהבנק בהלוואת בלון, שנושאת בדרך כלל ריבית של כ־3.5%. לא צריך לגייס את כל הסכום בבת אחת אלא בכמה פעימות, עד קבלת מפתח. ההלוואה הזו תעלה בסך הכל כ־400 אלף שקל אותם יש להוסיף למחיר הדירה. כאשר משקללים גם את העלות הזו המחיר הממוצע למ"ר של דירה בפרויקט הוא 59.5 אלף שקל. מחיר שמייצר הנחה של כ־%25־28% לעומת המחיר בפרויקטים אחרים במתחם.
בהסכמים עם הקונים החברה מבטיחה למסור את הדירות במגרש שבו נבנה המגדל בתוך 76 חודשים מיום קבלת היתר הבנייה, ובמגרשים שבהם נבנים בניינים נמוכים יותר בתוך 55 חודשים לאחר הוצאת היתר הבנייה. הערכות הן כי ייקח לחברה להוציא היתר בנייה כשנה וחצי כך שההתחייבות של החברה היא למסור דירות תוך כשמונה שנים. לוח הזמנים הזה כולל מקדם בטחון משום שדניה סיבוס, החברה הקבלנית שתבנה את המתחתם, התחייבה ללוחות זמנים מוקדמים בכעשרה חודשים, והיא צפויה קבל לבונוס אם תשלים את הבנייה מהר יותר.
מרכיב נוסף שייקר דירות שלושה חדרים הוא חניה, למי שמתעקש לקנות כזו. תקן החניה שנקבע על ידי עיריית תל אביב באופן גורף לכל הפרויקטים הוא 0.8 חניות לדירה. במילים אחרות מספר החניות נמוך ב־20% ממספר הדירות. התקן הזה נקבע בגלל הקרבה של הרובע החדש למערכת הסעת המונים ובמיוחד לקו הירוק של הרכבת הקלה. לכן דירות שניים ושלושה חדרים בפרויקט נמכרות ללא חניה, ורוכשי דירות גדולות יותר מקבלים חניה. מי שקונה דירת שלושה חדרים באחת הקומות הגבוהות יכול להוסיף למחיר 230 אלף שקל ולקבל חניה, אך האופציה הזו לא קיימת במקרה של רוכשי דירות שני חדרים.
מגינדי החזקות נמסר: "מבלי להיכנס לפרטים המספריים, אנחנו מאשרים שקצב המכירות בפרויקט שלנו בשדה דב מתקדם באופן מרשים, וההתעניינות הגבוהה באה לידי ביטוי בפגישות רבות עם רוכשים פוטנציאליים. המחיר האטרקטיבי בו בחרנו לפתוח נועד לאפשר לכל מי שחפץ בכך – בין אם אלה זוגות צעירים או משפחות – לרכוש דירה בפרויקט.
"אנו מאמינים כי המהלך הוא סנונית ראשונה בהורדה של יוקר המחיה, ולא רק בתוך תל אביב, אלא גם במעגלים החיצוניים שסביבה, בזכות יצירת סטנדרט חדש של מחירים ונגישות. גינדי החזקות מאמינה מאוד בפוטנציאל האדיר של מתחם שדה דב, ואנו בטוחים שיש שם מקום לכולם. אנו מאחלים הצלחה גם ליתר הגורמים הפועלים באזור".
