הדיירים בבניינים שנפגעו מהטילים האיראניים תקועים בוויכוח בין העיריות לרשות המסים
ההתחלה נראתה מבטיחה, כשאנשי מס רכוש פעלו לתת מענה מיידי לנזקים העצומים במבצע עם כלביא. אלא שכעת רוב הבניינים שניזוקו רחוקים משיקום, בעיקר בשל מחלוקות בין העיריות למדינה ולמס רכוש. גם חקיקה שאמורה לזרז את השיקום מתקדמת בעצלתיים, ואילו הדיירים נדרשים להתארגן בעצמם ונופלים בין הכיסאות
ההתחלה נראתה אחרת – אנשי מס רכוש הסתערו על מאות בעלי הדירות שגרו בבניינים שנפגעו במבצע "עם כלביא" בחודש יוני האחרון. המדינה ופיקוד העורף נתנו מענה מיידי, המפונים עברו למגורים זמניים ושמאים פקדו את מוקדי הפגיעות להערכת הנזק. אלא שמאז עברו חמישה חודשים, ושיקום רוב הבניינים בשטח תקוע, בעיקר בשל מחלוקות בין הרשויות המקומיות למדינה ולמס רכוש.
בדיקת כלל המבנים שנפגעו מהטילים האיראניים מעלה תמונה ברורה: בין אם זה בניין ישן בחיפה או מגדל יוקרה באזור הבורסה ברמת גן – הדרך לשיפוץ ולחזרת הדיירים ארוכה. בחלק מהמקומות ממתינים לתזכיר החוק החדש, שמאפשר למדינה להתערב בשיפוץ מבנים שנפגעו כתוצאה ממלחמה. אך גם הדרך לתיקון חקיקה עוד ארוכה – ובינתיים, הדיירים ממשיכים להתגורר בשכירות.
המבצע באיראן אילץ את המדינה להתמודד עם סיטואציה חדשה – בניגוד למערכות אחרות, הפעם המבנים שנפגעו היה רבי קומות ודירות, במרכז המדינה, ומספר התושבים שהושפעו או שדירתם ניזוקה גדול מאוד.
דרך הפעולה הקבועה של מס רכוש התגלתה כלא מתאימה בחלק מהמקרים: צוות מס רכוש הגיע לאתר שבו היתה הפגיעה בסמוך למועד שבו הארוע קרה וקבע מה מהות הנזק, מה עלות השיקום, או הבנייה מחדש, וכמה זמן זה ייקח. לפי חוות דעת זו משלמת המדינה לבעלי הדירות את שכר הדירה. במידה ויש דירה שנפגעה ברמה כזאת שניתן לחיות בה, בעלי הדירה לא יקבלו שכ"ד. אלא שהפגיעה במבנים ישנים במרכז הארץ יוצרת גם הזדמנות להתחדשות עירונית נרחבת – וכאן התמונה מתחילה להסתבך.
בפני בעלי הדירות בבניינים שהעיריות קבעו שהם "מסוכנים", או שנהרסו עקב הפגיעה של הטיל, עומדות שתי חלופות: לפעול לשיקום הבניין באופן עצמאי ולקבל מימון של מס רכוש, כלומר לגייס בעצמם חברה יזמית, או לפעול עם אחת מחברות הבנייה שאיתן מס רכוש עשה הסכם, כמו עמיגור, דומרק טכנולוגיות וא.א. הנדסה. בתקופת השיקום, ולא משנה כמה זמן היא נמשכת, הבניין הוא תחת האחריות של מס רכוש. כלומר, אם יש נזק חדש, מעבר לפגיעה הנקודתית של הטיל, כתוצאה מפגעי מזג אוויר, או פעילות אדם, ביזה למשל, מס רכוש דואג לפיצוי.
לעיריות יש אמנם מנדט לקבוע שמבנה הוא "מסוכן", אך החוק לא מתיר להן, לעת עתה, לקבוע איך הוא ישוקם. אחת הסיבות לעיכוב בשיקומם של מבנים שהוגדרו כמסוכנים היא שיש קונפליקט בין העיריות למס רכוש. על פניו, החוק מחייב את מס רכוש להביא את המבנה למצב שיהיה שמיש וראוי למגורים. אלא שלעיריות יש אינטרסים נוספים, רחבים יותר, והן מעוניינות להביא להתחדשות המתחם כולו. אך זו לא הסיבה היחידה. סיבה נוספת היא פשוט הסרבול הבירוקרטי שענף הנדל"ן סובל ממנו לא רק בחירום, אלא גם בימי שגרה.
חיפה: "ממתינים לקונסטרוקטור"
בחיפה, למשל, פונו 4 בניינים מגורים - ברחוב הגליל בנוה שאנן וברחוב נורדאו בשכונת הדר. באזור העיר התחתית פונו 3 מבנים ששימשו את מנהל הדיור הממשלתי, כולל מגדל הטיל (המפרש). אף אחד מהמבנים לא שוקם ולא חזר לשימוש מלא. נודע גם שמנהל הדיור הממשלתי, הכפוף לחשב הכללי במשרד האוצר, לא יחזור לבניין הטיל, עקב מחלוקת עם בעלי הבניין על היקף השיפוץ.
ירון הדר, בעל דירה בבניין ברחוב נורדאו 37, סיפר לכלכליסט כי מי שלקח את האחריות על הטיפול בבניין בתקופת המלחמה היה פיקוד העורף, אלא שהבעיה התחילה ביום שאחרי: "העיריה קיבלה את האחריות והדבר הראשון שהיא עשתה היה להכריז על הבניין כמסוכן. העניין הוא שתהליכי התארגנות של בניינים משותפים לא פשוטים בימי שלום, ובטח שלא אחרי טראומה. האפשרויות שעמדו לפנינו היו לפנות ליזמים או לקבלנים, או לעבוד עם מס רכוש. אנחנו בחרנו באפשרות השנייה. לקח להם שלושה חודשים להגיע לבניין כדי להבין את האירוע, מאז לא שמענו מהם. בחלק מהתקופה היה שומר, אבל בשלב מסוים הפסיקו ופשוט שמו דיקטים על הפתחים, ובינתיים, יש ביזה. גנבו את המנועים של המזגנים ואפילו את חוטי החשמל. הנזק לא נגמר ביום נפילת הטיל, הוא מתמשך".
למרות שחלפו חמישה חודשים, במס רכוש עדיין ממתינים לאישור קונסטרוקטור להתחלת השיפוצים. לדבריהם, העבודות אמורות להתחיל בקרוב. לדברי עמיגור, אם יש עיכובים, הם נגרמים בשל ויכוחים של הדיירים עם מס רכוש, או התלבטויות של הדיירים.
רמת גן: "הכל פרטאץ'"
גם ברמת גן שיקום הבניינים לא התקדם. בעיר נפגעו 338 מבנים, בהם 275 בנייני מגורים. עוד בחודש יוני הרסה העירייה 5 בנייני מגורים שהוגדרו כמסוכנים: ברחוב תרצה וברחוב ז’בוטינסקי. בעירייה אומרים לגבי שני מוקדים אלה כי בשניהם מתבצעים הליכי תכנון מחודשים, שייקחו זמן רב. ברחוב תרצה מקודמת תוכנית בהתאם לתכנון הכוללני למרחב תחנת המטרו העתידית הרא"ה, הצפויה לעלות לדיון בתחילת השנה. באזור הפגיעה ברחוב ז'בוטינסקי מקודמת תוכנית בוועדה המחוזית הכוללת פינוי־בינוי של כמה בניינים.
במקרה של אחד המגדלים המפונים ברחוב ז'בוטינסקי, נקבע כי יש לשקם את כל קירות המסך של הבניין ואת כל שטחי הציבור. בנוסף יש כמה דירות במגדל שנפגעו קשה יותר מהיתר.
האדריכלית רננה ירדני, שבבעלותה דירה במגדל, מעריכה ש־150 בעלי הדירות בבניין יוכלו לשוב לבתיהם, אולי בעוד שנתיים: "כרגע יש התדיינות עם מס רכוש שיאשר את התקציבים שחושבו עבור התיקון. יש לא מעט דירות שהן טוטאל לוס. נורא עצוב להיכנס לבניין. אני אישית מצאתי פתרון טוב, אבל להיות גולה בארצך זה לא קל". במקרה של בניין זה נסגרו חוזים מול קבלן, והמדינה כבר העבירה לו את הכסף, אך הדיירים ממתינים לתחילת העבודות.
רונית, שגרה באחד משני המגדלים שנפגעו ברחוב המתמיד 19 בר"ג ולא פונו, מספרת שבמגדל שלה, שבו 29 קומות ו־160 דירות, כל הזכוכיות, בפתחי החלונות, מעקות המרפסות, קירות המסך, והלובי התנפצו. לדבריה, בינתיים הפתחים נאטמו בלוחות גבס, שבהם נוסרו פתחים שכוסו ביריעות פלסטיק. כבר ארבעה חודשים, מאז שחזרו לגור בבניין, לא יכולים הדיירים לפתוח חלון. לדבריה, "אי אפשר לגור במקום אחר כי לפי מס רכוש, הבניין ראוי למגורים. ובינתיים, אנחנו פשוט בהמתנה. הצפי הוא שאין צפי. הכל לוקח זמן ואנחנו לא בתוך הלופ. הכל פרטאץ'". ממס רכוש נמסר כי העבודות יושלמו בקרוב.
רחובות: מחלוקת עם מס רכוש
ברחובות נפגעו כ־200 מבנים במרכז העיר ועוד כ־70 במכון ויצמן. רדיוס ההרס, סביב מיקום פגיעת הטיל ברחוב טלר 18, במרכז העיר, כולל כ־20 מבנים שאינם ראויים לשימוש במצבם ואף מהווים סכנה. בעירייה מבהירים כי מס רכוש מתעקש על שיקום המבנים, ולא מוכן להריסתם ולבנייתם מחדש, בעוד שהם חושבים שראוי להרוס אותם לצד בניינים נוספים הסמוכים ולקדם התחדשות עירונית במתחם כולו.
כרגע לא ברור מתי ואיך תיפתר המחלוקת. בינתיים הרשות המקומית מכינה תוכנית, ביחד עם הוותמ"ל והרשות להתחדשות עירונית, שתאפשר יותר זכויות במתחם, בתקווה שכך היא תצליח לעודד את בנייתו מחדש.
תל אביב: מחכים להיתרים
הפגיעה הקשה ביותר בתל אביב היתה בשכונת רמת אביב, לא רחוק מאוניברסיטת ת"א. בנייני השיכון ברחוב שביל פרנקל נהרסו ולא הוגשה עדיין בקשה להיתר בנייתם מחדש.
הבניינים במספרים 10,12 ו־14, שכבר החלו קודם בקידום התחדשות עירונית, נמצאים בשלב קידום היתר בנייה. גם ברחוב צמחי היהודים הסמוך, שם מדובר בקוטג'ים עם גגות רעפים, עדיין לא הוגשה בקשה להיתר בנייה. פגיעה נוספת בעיר היתה במגדלי דה וינצ'י הסמוכים לקריה, וגם במגדל בלאונרדו דה וינצ'י 14 טרם הוגשה בקשה להיתר בנייה. לדברי העירייה, הדיירים עדיין לא פנו להגשת היתר. מצד שני, הבניינים ברחוב פינסקר 4 ו־6 במרכז ת"א, נמצאים בשלב מתקדם של הוצאת היתר.
במגדלי דה וינצ'י עדיין לא החל השיקום בפועל. אחד מבעלי הדירות במגדל הדרומי מתאר: "למס רכוש יש בעיקר נטייה להראות שהוא חוסך למדינה, ולכן, כל העניינים התארכו מאוד על רקע ויכוחים עמם. מי שלקחו על עצמם את ייצוג הדיירים הם שני בעלי דירות, שלא לגמרי מבינים בתחום, וחלק מהזמן הם בכלל לא היו בארץ וניהלו את העניינים בזום. הם בחרו בחברה שאחראית על הניהול השוטף של הבניין, להיות זאת שאחראית גם על השיפוץ. בינתיים הזמן עובר, העסק נמשך וההוצאות גדלות. בזמן הזה המדינה משלמת לכל אחד מהדיירים אלפי שקלים בחודש".
בת ים: תקוות בחוק החדש
בבת ים נפגעו עשרות בניינים, ומתוכם הגדירה העירייה 18 מבנים כ"מסוכנים". מדובר בבניינים ברחובות דניאל, ירושלים, בן יוסף והעצמאות. שני מבנים כבר נהרסו, והיתר גם הם מצויים במחלוקת של העירייה מול מס רכוש.
בבת ים, כמו ברחובות, חושבים שהדרך הנכונה היא התחדשות מתחמית. ראש העיר בת ים, צביקה ברוט, אמר: "אנחנו חושבים שנכון יהיה להרוס ולבנות מחדש. החוק הרגיל לא מאפשר למס רכוש לאשר את זה. בעיקרון, אם המהנדסים קובעים שניתן לשקם בניין שנפגע, אסור להרוס אותו וחייבים לשקם אותו, וזה לא משנה בכלל אם הבניין ישופץ ולא באיכות גבוהה. העיקרון הוא החזרה למצב הקודם. אנחנו חושבים לעומת זאת שאין צורך להעביר את הדיירים את הויה דולורוזה הזאת של שיפוץ. אנחנו מחכים לחקיקה - תזכיר החוק החדש מאפשר לדיירים להחליט אם הם רוצים לשפץ את הבניין, או ללכת למסלול של הריסה ובנייה מחדש".
דוגמה לשיקום שכן התקדם ניתן למצוא בראשון לציון, שם פגע טיל בשכונת צמודי הקרקע נווה ים ולכן המצב מלכתחילה פשוט יותר. ארבעה בתים שנפגעו באופן חמור נהרסו עוד ביוני, שניים מהם נמצאים כבר בשלב מתקדם של קבלת היתר בנייה. שאר הדירות שניזוקו באזור בדרגות חומרה שונות בחרו לקדם את השיפוץ באופן עצמאי.
המדינה תוכל לקנות את הדירה
ראשי הרשויות תולים תקוות גדולות בחוק לשיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית, שאושר לפני שבועיים בוועדת שרים לחקיקה, אלא שהחוק צריך להגיע לאישור הכנסת ולעבור קריאה שניה ושלישית – ובמצב הנוכחי של הקואליציה, שחבריה מחרימים חלק מההצבעות – לא בטוח שזו משימה כל כך קלה. תזכיר החוק מציע, לראשונה, את המנגנון של buy-out. כלומר, המדינה תקנה דירה של מי שלא ירצה לחכות לסוף הפרויקט. עם זאת, החוק נוגע רק להתחדשות מתחמית - ולמדינה אין כרגע פתרון לקידום והאצת השיפוץ של מבנים בודדים שבהם נדרשים שיפוץ או בנייה חלקית.
יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, מודע לכך שיש קושי בקידום שיקום המבנים שנפגעו. "הסיבה שאנחנו מקדמים את החוק הזה היא הרצון למצוא את המסלול היעיל והמהיר להתחדשות עירונית", הוא אומר. "לקחנו את כל שרשרת הייצור ובדקנו איך ניתן לקצר תהליכים. גם ככה זה לוקח יותר מדי זמן". מורגנשטרן מכיר את הקושי הקיים בשיקום המבנים הבודדים, שלא אמורים להיהרס. לדבריו, המדינה לא רשאית כיום להיכנס למקומות האלה בלי רשות הדיירים. עם זאת בכוונת משרד הבינוי והשיכון לקדם תיקון חקיקה שיאפשר גם במקרים האלה למדינה להתערב ולזרז את שיקום האזורים המשותפים בבניינים הבודדים.
4 צפייה בגלריה
מימין: צביקה ברוט ויהודה מורגנשטרן. "גם ככה זה לוקח יותר מדי זמן"
(צילומים: יובל חן, עמית שאבי)
על אף הפוטנציאל שבהצעת החוק החדשה, יש גם קולות שמתנגדים לה. עו"ד שרון קרני כהן, מתוכנית קרסו–הגר באוניברסיטת תל אביב, פחות מרוצה מנוסח תזכיר החוק החדש: "במתחמים להתחדשות עירונית יש בדרך כלל היקפים גדולים של אנשים חלשים, אנשים עם מוגבלות, משקי בית מטופלי רווחה ודיירי דיור ציבורי. גרים בהם שיעור גבוה של קשישים. אנשים במצבי חיים כאלה, שבנוסף גם עברו אירוע אלים וטראומתי ונאלצו להתפנות בן לילה ולהתפזר בכל רחבי הארץ בכל מיני פתרונות דיור ארעיים - לא יתארגנו מעצמם. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ממליצה לדיירים במתחמים להתארגן ולהקים נציגות דיירים מהשלב הראשון, אך ברגע משבר ומבחן המדינה לא עושה דבר כדי לאפשר את זה. ההתארגנות כאן הכרחית כדי למפות את מאפייני המתחם, הצרכים והרצונות של בעלי הדירות ומכאן גם לייצר הסכמות. במקום להתמודד עם הנושא הזה, המדינה מציעה הפקעה של מחצית הדירות במקרה שרק החצי השני מסכים למתווה שיוצע. זה מהלך כוחני שמתעלם מהמרכיב החברתי שהוא קריטי בהתחדשות עירונית".
